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是谁把租房贷这本好“经”给念歪了?
时间:2019-01-23 09:48 作者: 点击: 次

  原以为自己签的是一份租赁合同,可结果却是一份网贷分期付款合同——最近一段时间,“租房贷”屡屡见诸报端,一些租客选择长租公寓并签订合同后才发现,原本是为了租房,结果却背上了一笔贷款。在“租房贷”模式下,租户名义上是按月交纳租金,但实际上是在向第三方金融平台归还房租分期贷款的月供。

  “租房贷”,原是指银行针对长租客户提供的无抵押、无担保的个人住房租赁贷款,是金融助推住房租赁市场的一大创新,广东省是创新试验区。在国家“租购并举”政策提出来之后,各地政府对培育租房市场的态度积极,降低了租房市场的风险。金融机构大举进入,可谓正当其时。

  然而,这个初衷为了多方共赢的“租房贷”,在获得了资本的青睐之后,却使得行业内出现了恶性竞争——欺瞒客户、哄抬租金、抢占房源、将贷款金挪作他用……硬生生地将一本好“经”给念歪了。

  针对违规“租房贷”,北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等地相继发布了相关管控政策。据悉,北京市住建委等部门日前已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业,并明确表示将会同相关部门严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

  租客莫名背上“租房贷”

  “你知道‘租房贷’吗?好悲催,我竟然也被房产中介给‘套路’了,就像杭州鼎家长租公寓的那些租客一样!”最近,张璐(化名)变得像祥林嫂一样,一见到朋友就诉说自己被中介“套路”的遭遇。

  原来,在北京工作的张璐于某长租公寓平台租了一套房子,在付款环节,中介跟她在第三方租赁分期平台签约,绑定银行卡,通过该平台进行自动扣款,因中介强调这是“押一付一”的必要条件,张璐虽有疑惑,但还是签订了相关合同。直至看到杭州鼎家长租公寓“爆仓”的消息后,张璐才意识到自己也同样被“套路”了。

  位于杭州的鼎家长租公寓因经营不善导致资金断裂,8月20日已停止运营。长租公寓破产后,不得不搬出公寓的约4000名租客却发现,不仅先行支付的押金拿不回来,还得按月支付租金,因为当初在签订租赁合同时已经不自知地使用了房租分期贷款。

  租客顾先生说,自己在毫不知情之下通过银行卡绑定了一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP,看似是在APP上交房租,其实是使用了网络贷款。“爱上街”作为贷款方已将一年的租金一次性支付给了鼎家公寓,因此,尽管现在公寓破产了,办公场所也是人去楼空,但顾先生还得继续在APP上交房租,也就是向“爱上街”还款。

  据媒体报道,鼎家公司利用6家网贷平台“套路”租客,让租户在不知情的情况下使用网络贷款。租客通过银行卡绑定网贷平台,每月返还给贷款APP相应的金额交纳房租;鼎家公司拿到金融机构贷款后,并不是一次性结算给房东,而是利用截留的租金盘下更多的房子。

  这正是业内人士介绍的“租房贷”模式:租户与长租公寓企业签订合同,长租公寓用这份合同以租客的名义向第三方互联网金融平台申请房租分期贷款,第三方平台会一次性给长租公寓支付合同期的全部租金,租户名义上是按月交租金,但实际上是在归还这份房租分期贷款的月供。

  据介绍,目前住房租赁市场有三大痛点,一是租房市场长期不规范,存在“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象;二是租房无法享受到与买房一样的公共服务,如租房人群很难落户,也就很难享有与户籍挂钩的社会保障;三是租赁的准入门槛越来越高,导致租金不断上涨,合租成为普遍现象,同时也衍生出了更多的问题。

  针对这些痛点,加之政策导向支持租赁房市场,2017年底,建设银行携手招商、华润、万科等11家房地产开发商在深圳率先推出了租房贷款产品——按居贷,面向有长租需求的个人发放,用于一次性支付租金,信用贷款100万元封顶,贷款期限最长可达10年。继建行之后,中信银行、中国银行也先后宣布进入住房租赁市场,开始在长租房市场布局。

  “租房贷”最初的愿景是美好的:对于租客来说,以月付的方式享受长租的待遇,还可以借助一次性付款方式从房东那里获取房租折扣,降低租赁成本,锁定未来较长时间内的租金水平。对于房东而言,不仅可一次性收取长期租赁合同的租金,避免每月催缴租金和更换租客的麻烦;另一方面,银行将审核租客的资信情况以及居住和职业的稳定性情况,可为房东筛选优质的租客,防范租客欠租、逃租现象。而且,为获得规模收益、降低运营成本,银行会与大型租赁企业合作,这是一个良性循环,为机构开展专业化、规模化的租赁经营提供了基础,也为租赁下游衍生产业创造出了商机。

  然而,模式和愿景都美好的“租房贷”,却在野蛮生长了没几个月之后屡屡“爆雷”,一方面,租客往往是在不知情的情况下背负了“租房贷”,更恶劣的是有中介甚至强迫租房人使用贷款支付租金。

  本来在公平透明的原则下,“租房贷”的出现对于租客来说并非坏事。中国社会科学院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛在接受记者采访时表示,“租房贷”作为一种分期业务,如果租房人明确知道租金会通过贷款的方式加以解决,也是符合商业逻辑的,这时候需要做的是考虑利率是否符合法律规定、分期还款是否符合租户的实际情况等。但如果在实际操作中,住房租赁企业或者强制将租金变成贷款,或者偷偷将租金变成贷款,导致租户在被迫或者不知道的情况下向金融机构分期还款,这其实是一种欺诈行为,是一种违法行为,必须要严惩。

  有评论认为“租房贷”本身并无原罪,当前舆论指责的焦点主要涉及到两方面问题,一是存在高度的信息不对称,中介机构以信用租赁的名义,在租客不知情的情况下使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓的一种盈利模式,其利润已远远超过房租,异化成为了一种类金融盈利模式,假如这种模式不及时监管的话将会带来局灶性金融风险。

  哄抬租金抢占房源

  近来各地房租暴涨,我爱我家前副总裁胡景晖认为,其背后的推手之一就是长租市场。他认为,长租市场租赁运营商近期的不合理抬价,在房租上涨过程中至少起到了2/3的推波助澜作用。

  在业内人士看来,长租市场租赁运营商的不合理抬价,其根源在于资本的介入。根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告,当前,我国房屋租赁市场规模为1.1万亿元,预计2025年将增长到2.9万亿元,2030年将超过4万亿元。或许正是因为租赁市场前景广阔,“租房贷”这种模式得到认可,由此引来了大量资本的介入,结果是新兴住房租赁企业不断涌现、老牌住房租赁企业加速扩张。据迈点研究院监测,金融机构一直在为长租公寓的品牌建设、扩张、运营提供强有力的支持。根据公开报道,今年1月,自如完成了40亿元的融资。同样在今年,蛋壳公寓累计完成了超过1亿美元的融资。

  除了银行贷款、保险资金、股权融资外,越来越多的长租公寓运营方希望通过住房租赁资产证券化(ABS)盘活住房租赁存量资产。租金收益权___为债权,租房摇身一变成了金融产品。业内人士表示,支持规模化、专业化、机构化住房租赁企业发展,是培育和发展住房租赁市场的一项重要内容,但租赁企业是营利性企业,在越来越多的资本参与其中后,其逐利的本性愈发明显。

  当杠杆开始撬动房租,一切似乎变成了一场跑马圈地的快速扩张盛宴:房产中介一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行贷款,转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多的房源。随着大量社会资本的涌入,租赁企业急于扩大规模,不惜打起 “价格战”,通过抬高租金争夺房源。

  胡景晖日前在接受媒体采访时就直言,现在长租公寓的做法是典型的“跑马圈地”,都是2VC(面向风投)而不是2C(面向消费者),也就是说所有的产品、所有的模式不是服务于终端的租客,而是为下一轮找到“傻钱”去作秀。一旦没有下一轮资金进来,这一边又不挣钱,怎么可能不爆仓呢?

  长租公寓运营企业一次性拿到了大量资金,有的把资金用来扩大规模,有的把资金用于其他高收益同时又是高风险的投资项目。一旦在规模扩张中出现了资金断裂或者投资出现了风险,长租公寓企业很有可能会无力向房屋业主支付租金,而房屋业主就会驱赶租客。

  纵 深:

  严惩违规行为  提高违法成本

  当前,热点城市中的很大一部分群体都是通过租赁市场解决住房问题。“实际上,各地加快建立租购并举的住房制度,对住房租赁企业融资一直是持鼓励和支持的态度。”一位金融监管部门的负责人对记者说,但在资本的推动下,部分租赁企业不断做大,出现了恶性竞争,这是把好“经”给念歪了。

  “资本一半是天使,一半是魔鬼。” 我爱我家前副总裁胡景晖总结道。而要解决资本带来的进步以及其背后贪婪性之间的矛盾,胡景晖给出的方案是,建议国家控股涉入房产中介和租赁行业,立法、建立监管机制,有效管控资本。

  而在中国社会科学院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来,对于资本进入住房租赁市场,尤其是资本不计成本这种方式,监管部门需要密切关注资金途径、银行贷款方式等,防止违规行为的发生。同时,也不需要直接禁止风险投资的进入,毕竟在依法监管的框架下,经过了冷静期之后,资本会逐渐退出。

  如何把“租金贷”搞好?有专家认为,租金备案制很关键,其既可防止房东虚抬房租造成租房市场不稳,同时还可防止同一套房产多次贷款;租房贷资金不应经过租客,而是根据租赁情况直接划转给房东或开发商;针对挪用租房贷资金的行为,应设立___制度等。

  相关主管部门的负责人表示,在支持专业化、机构化住房租赁企业发展的同时,要加快推进住房租赁立法。金融监管等部门应加强对资本进入长租公寓领域的监管。同时,还应发挥国企的引领作用,鼓励他们进入房屋租赁市场。

  业内专家建议,对于中介机构联合网贷平台欺诈租户“变租为贷”的行为应严厉惩治,增加其违法成本。同时,在现有金融法律框架内,允许合规的金融机构以合规的业务流程、合规的利率标准开展房屋租赁市场的分期业务。

  专家指出,如果住房租赁企业通过欺诈或者强制方式让租户签订“租房贷”协议,一方面需要给租户一个合理的退出渠道,同时也要对住房租赁企业的违规行为进行严惩,让其承担相应的责任,提高其违法成本。

  专家还建议,对于租房分期业务,在现有的金融监管框架下,可以允许金融机构依法经营,并对这项业务加强监管,包括业务流程、利率标准等;同时明确规定相关企业的告知义务,告知租户清晰的法律后果,让租户决定是否选择。

  胡景晖呼吁,应尽快进行顶层制度设计和顶层立法,对租赁市场进行规制。他指出,到今天国内还没有出台房屋租赁法、房产交易法和房产资本管理办法。而没有这些顶层设计,基层部门的运作就难以进行。

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