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德国:租房大国的压力
时间:2019-01-15 19:03 作者: 点击: 次

  很多德国人都认可,自住房是最佳的养老保障。现实情况是:大城市的房价暴涨,德国人仍然以租赁为主,而且租房也越来越难。据德媒报道,科隆一套47平方米的公寓截至9月底,居然有1100人排队申请搬入。

  我们每个人的一生都离不开住房这个话题:想住在哪里?和谁一起住?当然还有最重要的能负担起怎么样的房子。

  住在德国究竟是个什么情况?

  今天那些德国人想买房?

  根据Sparda银行的研究报告“2017德国生活”,在德国所有50岁以下的租户中,有1/4计划购买自住房。特别是31至40岁,每月净收入超过3500欧元的德国人,他们的购房意愿特别高。

  德国经济研究所的经济学家Michael Voigtländer表示:“买房仍然是值得的,因为贷款利率下调已经弥补了租金相对于房价上涨上的不足。”德国人购房意愿和实际自住房拥有率的增加也体现出更多德国公民已经认识到了这一点(如下图)。

  为什么德国仍然是一个租房大国?

  “德国人以租房为主是有历史原因的,”联邦建筑,城市事务和空间发展研究所的研究员Iris Ammann(49岁)表示,“德国第二次世界大战后缺乏住房,所以加建了一大批供出租的社会经济房。此外,德国的建筑标准相对较高,因此要购置和维护一套质量理想的自住房也不是容易的事。” 很多德国人宁愿租房。

  同时,德国人自住房比例较低(德国45%,而欧洲平均水平:70%)也与就业市场有关。Ammann表示:“特别是对年轻人来说流动性很大,工作在哪里,他们就要搬家到哪里。这样租房就凸显方便。在德国,很多人要到奔四的年龄时才会考虑买房或建房。

  此外,房价也阻止了很多德国人拥有自住房的脚步,德国购房的资金要求是非常高的:“除了房子的首付,还要支付律师费,土地登记和土地转让税等附加费用。”据统计,只有约11%的德国租户拥有5万欧元以上的首付资金。

  如何建房?

  2017年,德国批准的单户住宅建房申请同比上一年下降了5%。原因之一:建筑成本在不断上升。据联邦统计局上周公布的最新数据,今年8月,德国建房成本比上一年同期上涨了4.6%。这是最近11年来最强劲的增长。特别是框架结构建设(上涨5.8%)和木工(上涨4%)更加昂贵。较高的建筑成本打击了租户和业主。新房的价格越来越昂贵。

  今天的建筑是否与过去不同?

  德国住房最大的变化之一是厨房。慕尼黑建筑师Gerhard Zach?(67岁)表示:我们现在规划的德国公寓,开放式厨房28平方米起,而独立住宅的开放式厨房甚至40平方米起。平均而言,一半的新厨房装修都花费10000欧元甚至更多。而在2015年的时候,还只要6281欧元。

  德国住房的浴室装修也在发生变化:安装浴缸的家庭越来越少,德国人更希望安装大型的淋浴设备,浴室和卫生间干湿分开,孩子们也有自己独立的卫生间。

  倒是卧室面积越来越小了。

  具体各州信息如下表:

  租金上涨,谁受影响?

  实际上每个人都受到租金上涨的影响:学生,年轻家庭,养老金领取者,可以说全德范围内的所有人。在过去五年中,78个城市中有77个城市的租金上涨。如柏林上涨51%,慕尼黑上涨35%,吕贝克上涨31%。特别是学生住房开支猛涨,与2010年相比,他们必须多支付9.8%(Greifswald)到67.3%(柏林)的房租。

  住房短缺是否因为单身家庭增长?

  多年来,德国的单身家庭一直在增长。现在,大城市超过50%的人是单身独自生活的,在小城市单身家庭的比例也超过40%。自2000年以来,德国家庭总的数量增长了近10%。这些增加的家庭也需要独立的房子,自然给房地产市场带来了额外的压力。

  德国人如何规划老年生活?

  目前,德国有30%的老年人是在养老院这样的机构度过他们的晚年,但是根据调查机构Dialego的数据,56%的德国人希望老年后和小辈居住在那种几代人可以共同居住的房子里(Mehrgenerationenhaus),49%希望居住在有护理人员的共享公寓里。另外,根据DAK健康报告,6%的德国人害怕在养老院内度过余生。

  将来的德国住房趋势

  德国的趋势分析家Gabriela Kaiser (49)表示,将来,德国的社区住房将起到重要的作用:“特别是在大城市,越来越多的人将生活在共享公寓中,他们有各自的小公寓,但是整个公寓区有大型的公用厨房区和会客室。此外,自然环境还将会融入我们的生活空间。“

  能源,建筑和环境中心的专家则表示,更多的先进的技术将融入德国人的家园:“照明,冰箱,小电器等设备将100%达到网络控制。将来智能家居将非常普遍,就如同现在的家用电脑和智能手机对我们生活的改变一样。建房将更多使用可回收的改良材料。目前仅用于航空航天的高绝缘材料,将来也可能用于民房建筑。“ 但这可能还需要时间:目前德国只有1/6的家庭使用“智能家居”系统。

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